売る・貸す・そのまま置く、を選ぶ前に「誰が決められるか」と「いつまでに決めればよいか」を先に確かめてください。
中川 優美Yumi Nakagawa
「どうするか」より先に、決められる人を確かめます
ご相談の場で、売るか貸すかの話から始まることがよくあります。けれども、その前に確かめておきたいことが 2 つあります。名義と、契約内容についてご本人が判断できる状態かです。ここが確かめられていないまま不動産の窓口へ行かれて、「ご本人の意思の確認が取れないと、ここから先へは進められない」と言われて戻ってこられることがあります。
名義は誰か
まず、その家と土地が誰の名義になっているかを確かめてください。長く住んでいたからといって、名義がご本人とは限りません。
- 先に亡くなったお連れ合いの名義のまま、相続の手続きが済んでいない
- 土地と建物で名義が違う
- ご兄弟との共有になっている
こうした形は珍しくありません。名義は法務局で登記事項証明書（登記簿の写し）を取ることで確かめられます。手数料がかかります。取り方と必要なものは、最寄りの法務局にお尋ねください。
ご本人が判断できる状態か
認知症の診断があることと、不動産の売買契約を理解・判断できないことは同じではありません。ご本人の判断能力、代理権の有無、行う契約の内容によって対応が異なります。
ご本人が契約内容を理解して判断できる場合は、ご本人が契約を結ぶか、適切な委任により代理人が手続きを行う方法があります。一方、ご本人が契約内容を理解・判断することが難しく、適切な代理権を持つ人がいない場合等には、成年後見制度の利用を検討することがあります。必要な手続きは、司法書士・弁護士等の専門家へ確認してください。
ここで知っておいていただきたいのが、後見人が選任されれば自由に処分できる、というものではないという点です。成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合は、事前に家庭裁判所の許可が必要です（民法第 859 条の 3）。対象となる行為には、売却だけでなく、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊し等も含まれます。また、老人ホームへの入居によって現在は住んでいない家でも、以前の住居や将来戻る可能性のある住居は、居住用不動産に該当する場合があります。なお、保佐人・補助人については、不動産処分の代理権が付与されているか等、必要な権限も確認する必要があります。申立てから許可までには時間がかかります。
制度そのものの説明と、入居契約との関係は、別記事「成年後見制度と老人ホームの入居・契約」でお伝えしています。実際にどの手続きがどれくらいかかるかは、家庭裁判所と、選任されている後見人にご確認ください。
売る時期の考え方
老人ホームへの入居後、実家をすぐに売却する必要があるとは限りません。ただし、入居費用の確保が必要な場合や、空き家の維持費が家計の負担になっている場合は、早期の売却を検討することもあります。売却の時期は、ご本人の意向、入居先での生活の見通し、毎月の費用、預貯金、不動産の維持費、税金等を踏まえて判断してください。一律に数か月待つのではなく、家計とご本人の状況に合わせて検討することが大切です。
時期を考えるときに、あわせて見ておきたい点があります。
- 入居先での暮らしの見通し。 入居してみて初めて分かることもあります。合わないと感じられたときの手立ては、別記事「入居後すぐ「合わない」と感じたら」でお伝えしています
- 体調や介護の必要の程度の変化。 入居後に住み替えを考える場面については「入居後に容体が変わったら」で整理しています
- 売った家は買い戻せないこと。 ご本人の意向を確かめながら決めてください
- 税の特例の期限。 次の囲みのとおり、売る時期によって使える特例が変わる場合があります
3つの道と、それぞれで先に確かめること
選べる道は、大きく 3 つです。どれが正しいということはなく、ご家族の事情によって変わります。ここでは、それぞれで先に確かめておくとよいことを並べます。
| 道 | 向いている場合 | 先に確かめること |
|---|---|---|
| そのまま置く | 戻る可能性を残したい／相続の手続きが済んでいない | 維持にかかる費用、火災保険の扱い、見回りを誰がするか |
| 貸す | 当面手放したくないが、費用を賄いたい | 普通借家か定期借家か、修繕にかかる先の費用、管理を誰がするか、賃料収入の税 |
| 売る | 戻る見込みがなく、入居の費用に充てたい | 名義と判断能力、売却で得られる資金と入居費用の比較、税の特例と期限 |
そのまま置く
選ばれることの多い形です。決めないでいられる、という利点があります。
気をつけていただきたいのは、人が住まなくなった家は傷みが早いという点です。風を通さない、水を流さない状態が続くと、においや傷みが出ます。また、住まなくなったことで火災保険の扱いが変わる場合がありますので、保険会社に「住む人がいなくなった」ことをお伝えのうえ、契約がどうなるかをご確認ください。連絡しないままにしておくと、いざというときに困ります。
近所付き合いの面もあります。庭木や落ち葉、郵便物のたまり具合は外から見えます。連絡先を書いた紙をご近所の方にお渡ししておくだけで、困ったときの連絡が早くなります。
貸す
収入になり、人が住むので傷みも進みにくい——利点はあります。ただ、契約の形によっては戻しにくい選択になります。
実家を貸す場合は、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いを確認する必要があります。普通建物賃貸借契約では、貸主から更新を拒絶する場合等に正当事由が必要になります（借地借家法第 28 条）。「親が戻りたいと言い出したので返してください」が通るとは限りません。一方、定期建物賃貸借契約では、法令に定められた手続きを満たして契約することで、原則として期間満了により契約が終了する仕組みです。ただし、定期建物賃貸借契約にも書面による契約や事前の説明、契約期間によっては終了の通知等の要件があります（同法第 38 条）。また、賃貸による収入には不動産所得としての税務上の取り扱いがあるため、実際に貸す場合は不動産会社や税理士等へ確認してください。
もうひとつ、貸すためには先にお金が出ていくことが多い点にもご注意ください。水回りの修繕、畳や壁の入れ替え、残っている家財の処分。これらを済ませてからでないと借り手が付かないことがあります。入居の費用と重なる時期でもありますので、どちらを先に出すのかを決めておく必要があります。
売る
入居の費用に充てられる、維持の手間がなくなる、という利点があります。一方で、元に戻せません。
売ると決める前に確かめていただきたいことが 3 つあります。
- 名義と判断能力（第 1 章のとおりです）
- 売却で得られる資金と、入居先の費用の比較（第 5 章でお伝えします）
- 税の取り扱い。以前住んでいた家の特例には売る時期の要件があります（第 2 章の囲み）。要件が細かく、ご家庭ごとに変わりますので、税務署または税理士にご確認ください
売った代金を入居の費用にどう充てるかは、月々の収支の見通しとあわせて考えることになります。費用の組み立て方は、別記事「老人ホームの費用は誰が払うのか」もあわせてご覧ください。
住民票と住所地特例
実家をどうするかとあわせて必ず出てくるのが、住民票の扱いです。
老人ホームへ入居し、生活の本拠が施設へ移る場合は、住民票の異動について確認する必要があります。住民票は原則として実際に生活している場所に基づくもので、ご家族の都合だけで自由に選べるものではありません。
また、介護保険には住所地特例という仕組みがあり、対象施設へ入居して住所を移した場合、原則として入居前の市区町村が引き続き介護保険の保険者になります（介護保険法第 13 条第 1 項）。住所地特例の対象には、介護付有料老人ホームだけでなく、対象となる住宅型有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅も含まれます。法律の「特定施設」は有料老人ホーム等を指す言葉で（第 8 条第 11 項）、特定施設入居者生活介護の指定を受けた施設だけを指すものではありません。ただし、施設の区分や入居時期等によって対象かどうかが異なる場合があります。
これは、施設の多い市区町村に費用の負担が偏らないようにするための定めです。ご家族の側から見ると、住民票を移しても、介護保険の窓口は入居前の市区町村のままになることがある、ということになります。高額介護サービス費などの申請先を間違えると手続きが止まりますので、入居先が住所地特例の対象施設かどうかを確認し、必要な介護保険の手続きについて入居前の市区町村へ相談してください。
手続きの流れと、対象になる施設の細かい区分については、別記事「老人ホーム入居と住民票｜住所地特例のしくみと手続き」で詳しくお伝えしています。
実家を売却したお金と、老人ホームの入居費用
実家を売却して得た資金を、老人ホームの入居費用や月額利用料に充てる方法があります。
介護付有料老人ホーム・住宅型有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅では、家賃や食費等は原則として自己負担となり、介護保険の負担限度額認定による軽減の対象ではありません（負担限度額認定の対象は、介護保険法第 51 条の 3 が挙げる介護保険施設やショートステイ等の食費・居住費です）。
そのため、実家の売却を検討する際は、売却によって得られる資金と、入居先の初期費用・月額費用・今後の介護費用等を比較することが重要です。
なお、不動産売却による所得等が税金や介護保険の負担（負担割合など）に影響する場合もあるため、具体的な取り扱いは税務署・税理士・市区町村の担当窓口へ確認してください。
空き家のまま置くときにかかるもの
「そのまま置く」を選ばれる場合に、何がかかり続けるのかを並べておきます。金額はご家庭によって大きく違いますので、実際の金額はご自分の手元の書類で確かめてください。
| かかるもの | 確かめ先 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 市区町村から届く納税通知書 |
| 火災保険・地震保険 | 保険会社（住む人がいなくなったことを伝える） |
| 電気・水道・ガスの基本料金 | 各事業者（止めるか残すかを決める） |
| 庭木の手入れ・見回り | ご家族で分担するか、頼む場合はその費用 |
| 郵便物の転送 | 郵便局（転送の届出には期限があります） |
空き家の管理状態が悪化すると、市区町村から指導や勧告を受ける場合があります。2023 年の空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の改正により、管理が不十分で、放置すると特定空家等になるおそれのある住宅は「管理不全空家等」として指導・勧告の対象となりました（同法第 13 条。2023 年 12 月 13 日施行）。管理不全空家等や特定空家等として、法律に基づく勧告を受けた場合は、その土地について住宅用地の固定資産税等の軽減措置が適用されなくなることがあります（地方税法第 349 条の 3 の 2）。なお、単に空き家になったことや、指導を受けたことだけで、必ず軽減措置が外れるわけではありません。管理の相談は、実家のある市区町村の空き家の相談窓口でお尋ねください。
片づけは、順番を決めると進みます
家の中の片づけは、気持ちの面でもっとも負担の大きい作業です。ご相談の場でも「手がつけられない」と伺います。次の順番をおすすめしています。
- 先に探すもの——権利証（登記識別情報）、通帳、印鑑、保険証券、年金関係書類、健康保険証・介護保険証、要介護認定の書類、家の契約に関する書類。これらは処分せずに、保管場所を確認してください。保管場所を変更する場合やご家族が預かる場合は、ご本人の意思を確認し、必要な権限の有無にも注意してください。ご本人が財産管理について判断することが難しい場合は、成年後見制度等の利用を含め、専門家へ相談する方法があります
- 次に、施設に持っていくもの——別記事「老人ホーム入居の持ち物リスト」でまとめています。持ち込めるものには施設ごとの決まりがありますので、先に施設にご確認ください
- そのあとで、残すもの・手放すもの——ここから先は急がなくて構いません。写真や手紙のように、あとから「捨てなければよかった」となりやすいものは、判断を後回しにしてよい箱にまとめておいてください
ご兄弟がいらっしゃる場合は、片づけと費用の分担でこじれやすいところでもあります。話し合いの進め方は「兄弟姉妹で介護分担を決める」でお伝えしています。遠方にお住まいで、実家に何度も行けない場合の進め方は「遠距離・疎遠の家族による施設探し」もあわせてご覧ください。
どこに相談すればよいか
実家をどうするかは、複数の窓口にまたがります。守備範囲を分けておきます。
| 相談先 | 担当していること | 担当していないこと |
|---|---|---|
| 法務局 | 登記事項証明書の交付、登記の手続きの案内 | 売る・貸すの判断 |
| 家庭裁判所 | 成年後見の申立て、居住用不動産の処分の許可 | 不動産の値段の評価 |
| 市区町村の介護保険担当課 | 負担限度額認定・高額介護サービス費の判定、住所地特例の扱い | 不動産の手続き |
| 市区町村の空き家の相談窓口 | 空き家の管理についての相談、地域の制度の案内 | 介護保険の判定 |
| 税務署・税理士 | 売ったときの税、相続の税 | 介護の費用の見通し |
| 不動産の専門の窓口 | 売る・貸すの手続き、価格の相談 | 介護保険の判定 |
| 担当のケアマネジャー | 介護の見通し、制度の案内 | 不動産の手続き |
当センターは、老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅などの入居先のご紹介を担当しています。不動産の売買や賃貸、税の手続きは扱っておりません。そのうえで、「実家を売却して入居費用に充てたい」「実家を残した場合に毎月の施設費用を払えるか」といったご相談では、施設の初期費用・月額費用を比べながら、予算に合う入居先をご一緒に探します。どの窓口に何を聞けばよいかが分からない、という段階のご相談で構いません。
よくあるご質問
Q. 親が施設に入ったら、実家はすぐに売ったほうがよいのでしょうか。
A. 老人ホームへの入居後、実家をすぐに売却する必要があるとは限りません。ただし、入居費用の確保が必要な場合や、空き家の維持費が家計の負担になっている場合は、早期の売却を検討することもあります。売却の時期は、ご本人の意向、入居先での生活の見通し、毎月の費用、預貯金、不動産の維持費、税金等を踏まえて判断してください。以前住んでいた家を売るときの税の特例には、住まなくなった日から 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売却すること等の要件がありますので、時期を決める前に税務署または税理士に確認してください。一律に数か月待つのではなく、家計とご本人の状況に合わせて検討することが大切です。
Q. 家を売るとき、本人の判断能力が下がっていると手続きはできますか。
A. 認知症の診断があることと、売買契約を理解・判断できないことは同じではありません。まず所有者と、契約内容についてご本人が判断できる状態かを確認します。ご本人が契約内容を理解して判断できる場合は、ご本人が契約を結ぶか、適切な委任により代理人が手続きを行う方法があります。ご本人が契約内容を理解・判断することが難しく、適切な代理権を持つ人がいない場合等には、成年後見制度の利用を検討することがあります。成年後見人等がご本人の居住用不動産を処分する場合は、事前に家庭裁判所の許可が必要です。売却だけでなく、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊し等も含まれます。必要な手続きは、司法書士・弁護士等の専門家へ確認してください。
Q. 施設に入ると住民票は移すのでしょうか。介護保険はどうなりますか。
A. 老人ホームへ入居し、生活の本拠が施設へ移る場合は、住民票の異動について確認する必要があります。住民票は原則として実際に生活している場所に基づくもので、ご家族の都合だけで自由に選べるものではありません。介護保険には住所地特例という仕組みがあり、対象施設へ入居して住所を移した場合、原則として入居前の市区町村が引き続き介護保険の保険者になります（第 13 条第 1 項）。対象には、介護付有料老人ホームだけでなく、対象となる住宅型有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅も含まれます。施設の区分や入居時期等によって異なる場合がありますので、入居先が対象施設かどうかを確認し、必要な手続きについて入居前の市区町村へ相談してください。
Q. 実家を売ったお金は、老人ホームの費用にどう関係しますか。
A. 実家を売却して得た資金を、老人ホームの入居費用や月額利用料に充てる方法があります。介護付有料老人ホーム・住宅型有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅では、家賃や食費等は原則として自己負担で、介護保険の負担限度額認定による軽減の対象ではありません。そのため、売却を検討する際は、売却で得られる資金と、入居先の初期費用・月額費用・今後の介護費用等を比べることが大切です。なお、不動産売却による所得等が税金や介護保険の負担割合に影響する場合もありますので、具体的な取り扱いは税務署・税理士・市区町村の担当窓口へ確認してください。
Q. 貸すという選択はどうでしょうか。
A. 実家を貸す場合は、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いを確認する必要があります。普通建物賃貸借契約では、貸主から更新を拒絶する場合等に正当事由が必要になります。一方、定期建物賃貸借契約では、法令に定められた手続きを満たして契約することで、原則として期間満了により契約が終了します。ただし、書面による契約や事前の説明、契約期間によっては終了の通知等の要件があります。賃貸による収入には不動産所得としての税務上の取り扱いもありますので、実際に貸す場合は不動産会社や税理士等へ確認してください。また、貸すには修繕や家財の処分で先に費用が出ていくことがあります。ご本人が戻る可能性を残したいかどうかも、ご本人の意向を確かめながら話し合ってください。
まとめ
実家をどうするかには、確かめる順番があります。大切な点を振り返ります。
- 先に「所有者」と「契約内容についてご本人が判断できる状態か」を確かめます。名義が亡くなった方のままのときは権利関係の確認が必要で、相続登記は 2024 年 4 月 1 日から義務化されています
- ご本人が判断できる場合は、ご本人の契約か適切な委任で進めます。判断が難しく代理権を持つ人がいない場合等は、成年後見制度の利用を検討します。成年後見人等が居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要で、賃貸や取り壊しも含まれます
- 売る時期は、一律に待つのではなく、ご本人の意向・入居費用・預貯金・維持費・税金を踏まえて決めます。以前住んでいた家の税の特例には売却時期の要件があります
- 置いておくにも費用はかかります。管理が不十分で勧告を受けると、住宅用地の税の軽減が外れることがあります
- 生活の本拠が施設へ移るときは住民票の異動を確認します。住所地特例の対象施設なら、介護保険は原則として入居前の市区町村のままです（第 13 条第 1 項）
- 有料老人ホーム・サ高住の家賃や食費は負担限度額認定の対象ではありません。売却で得られる資金と、入居先の初期費用・月額費用・今後の介護費用を比べて考えてください
- 片づけは「先に探すもの」から。権利証・通帳・印鑑・年金と保険の書類は処分せず、預かるときはご本人の意思と権限を確かめてください
- 貸すときは、普通借家と定期借家の違いを確かめてください
- 窓口は分かれています。不動産は不動産の窓口、税は税務署・税理士、登記は司法書士、介護保険は市区町村、入居先探しは当センターでもご相談を承ります
どの道を選ばれるにしても、入居の費用がいつまで続くのかが見えていると、判断がしやすくなります。何から手をつければよいか迷われたときは、お気軽にご相談ください。まだ決めていない段階で構いません。
参考文献・公的資料
- 介護保険法（平成9年法律第123号）第13条第1項（住所地特例対象施設に入所又は入居中の被保険者の特例。介護保険施設・特定施設・養護老人ホーム（老人福祉法第11条第1項第1号の入所措置がとられた者に限る）に入所等をして住所を変更したと認められる被保険者は、引き続き従前の市町村が行う介護保険の被保険者とすること）（2026年9月21日に原文を確認）
- 介護保険法 第51条の3第1項（特定入所者介護サービス費の支給。対象となる要介護被保険者を「所得及び資産の状況その他の事情をしん酌して厚生労働省令で定めるもの」としていること）（2026年9月21日に原文を確認）
- 介護保険法 第8条第11項（特定施設の定義。有料老人ホームその他厚生労働省令で定める施設であって地域密着型特定施設でないもの）（2026年11月8日に原文を確認）
- 民法（明治29年法律第89号）第859条の3（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可。売却・賃貸・賃貸借の解除・抵当権の設定その他これらに準ずる処分）、第876条の5第2項（保佐の事務への準用）（2026年11月8日に原文を確認）
- 不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請。取得を知った日から3年以内）（2026年11月8日に原文を確認）
- 借地借家法（平成3年法律第90号）第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）・第38条（定期建物賃貸借）（2026年11月8日に原文を確認）
- 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）第13条（管理不全空家等に対する措置）・第22条（特定空家等に対する措置）、地方税法 第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例。勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地を除くこと）（2026年11月8日に原文を確認）
- 租税特別措置法 第35条（居住用財産の譲渡所得の特別控除。居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡）（2026年11月8日に原文を確認）。適用の可否は税務署・税理士にご確認ください
- 住所地特例の適用の有無と介護保険の手続きは、入居前の市区町村の介護保険担当課にご確認ください
- 不動産の売買・賃貸・相続および税の取り扱いは、当センターの業務の範囲ではありません。法務局・税務署・税理士・不動産の専門の窓口にご確認ください
